名古屋・岐阜・岡崎の弁護士が 空き家について法律相談

空き家の有効活用の方法は

空き家建物の有効活用

空き家の有効活用として「借主負担DIY型」の賃貸が提唱されています。

DIYとは、ドゥー・イット・ユアセルフの頭文字の略称です。賃貸の借主が自費で修繕や模様替えをすることを認める形態の賃貸借契約です。

DIY型は、オーナに修繕義務がないことから近隣の賃料相場よりも低額に設定しやすいこと、借主が自己負担をしてリノベーションやリフォームをするので長期的な賃貸契約が期待できることから、オーナーは安定した賃料収入を期待できそうです。

幅広い活用方法の検討もこれから大事になります

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

空家対策特別措置法が本日全面施行

我が国では、2013年10月現在で、賃貸用や売却用及び別荘などを除いて約318戸が、長い期間管理がされていない放置空き家です。

放置されたままの空き家は、劣化の進行が早く、台風や大雪などの自然災害に遭えば倒壊の危険が増します。また、防犯上も景観の点でも近隣住民に深刻な影響を及ぼしています。

このように適切な管理が行われていないない空き家に関する総合的な施策を進めるため、昨年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。

そして、本日(平成27年5月26日)全面的に施行されます。これに合わせ、本日、政府は強制撤去も可能となる「特定空き家」の判断基準を示しますから、これによって各自治体の権限が法的に位置づけられます。

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

空き家の固定資産税優遇措置廃止か

11月19日、空き家対策特措法が成立しました。

敷地200㎡以下の住宅用地は課税標準額を固定資産税評価額の6分の1に低減されており、更地にすると固定資産税が6倍になってしまうので、固定資産税問題が空家をのまま放置されることの要因のひとつにあげられていました。

特措法では「必要な税制上の措置」を講ずるとされ、法制定後、倒壊の危険があるなどの「特定空き家」に認定されると、固定資産税の優遇措置を廃止する方向で検討がされているようです。

今までは解体しても優遇措置を維持するとの方向で議論されていましたが、今回は課税方向に逆転してしまいました。

解体しても優遇措置を残す方が自発的な解体を促しやすいと思うのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20141123-00050010-yom-soci

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

空き家の売却

空家の売却

最近、空家の放置が問題となっています。

行政の側も空家の調査をしており、相続人調査をおこなっているようです。

昨日、空家の相続人の一人の方から空家売却の依頼を受けて相続人調査を開始しましたが、当初の相続人が死亡されており相続人の数は16人に及びました。

売却の承諾を取るために各人の方に説明書と承諾書を送らせていただいたのですが、全員の方から承諾をいただけないと家裁を使う法的な手続きに入り必要が出てきます。

相続が開始した場合はすみやかな分割手続きに入ることが望ましいと思われます。

戸田裕三

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

所有者不明の土地

将来、所有者不明になる可能性のある土地が310万ヘクタールになるそうです。

山林や、耕作放棄地など、所有者が亡くなって相続が開始しても相続登記の手続きに必要な費用と手間が、土地の資産価値に見合わなかったりするなどの理由から、所有名義の変更がされないのみならず、管理もされず放置され、土地そのものが荒廃していくことが大きな問題になっています。

相続が何回か起きると単独所有の土地の相続人が数十人にのぼり中には外国に移住したりしてその居住地さえ分からなくなってしますケースも決して少なくありません。そのような場合、相続手続きは困難を極めます。

国土の荒廃は、災害の拡大にもつながっていくでしょう。

公共事業では、土地所有者の確認・同意がとれなくて進行ができない問題があると言われています。

共有地については、民法255条が、共有者が共有持分を放棄したとき、相続人が不存在のときは、その持分が他の共有者に帰属すると規定していますが、その事実の確認に相当の費用と手間が必要であることに変わりがありません。

310万ヘクタールとは、3万1000平方キロメートルですから、37万7961平方キロの日本の国土の8,2パーセントです。本当に広大な面積です。   

空き家も820万戸と言われていますが、これも含めて何らかの根本的な法律上の対策が求められるのではないでしょうか。

たとえば、20年間その土地を放置しておくと一定の条件のもとでは他人の所有になってしまう取得時効制度などが参考になるかもしれません。

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

空き家対策

名古屋市だけでも15万件の空き家があり、うち4万件は不朽破損の空き家です。

近隣の空き家で困っている人、空き家の管理ができず困っている人に朗報です。

空き家は、不衛生、不審者のたまり場や放火の危険、倒壊等々周囲に多大な迷惑を及ぼします。

今までは所有者を見つけて交渉するなど解決に向けた迂遠な方法しかありませんでした。

名古屋市は空き家対策条例を制定して平成26年7月1日から完全施行されます。

これにより、空き家の適切な管理を促し、場合によれば最終的には空き家を行政が撤去することまで可能となります。

akiyachart

国も空き家等対策の推進に関する特別措置法を今国会で策定中で、全市町村に対策が講じられるようになるでしょう。

空き家を所有しているが管理・処分に困っている方に対しても、管理・処分のサポートや、税金上の優遇なども考えられているようです。

近隣の空き家で困っている人、空き家の管理ができず困っている人いずれもお気軽にご相談下さい。

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

空き家の強制解体

大田区が空き家を強制的に解体したようです。
都内初とのこと。

近隣住民は危険と隣り合わせで、10年前ころから署名活動などをして行政に対処を求めてきたそうですが、行政は手が出せないと門前払いだったそうです。しかし、昨年空き家条例を制定し、初の代執行とのことです。

解体費用に500万円ほどかかったそうですが、所有者が支払わないと更地になった土地を競売すればよく、取りっぱぐれはなさそうです。

空き家の所有者は、空き家を使用していなくても長年固定資産税や火災保険料を負担してきて、結局解体費用まで負担させられることになります。解体すると固定資産税が増額されるので、放置せざるをえないと考えるのは間違いで、朽廃前に適性管理を心掛けないとかえって多くの負担をすることになりそうです。

空き家対策法案は今国会では成立しないようですが、条例は、全国に広がっており、所有者は対応を迫られそうです。

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

借主負担DIY(空き家対策)

国土交通省が主催する、個人住宅の賃貸流通を促進するための検討会が本年3月に報告書をまとめました。

その中に空き家対策として賃貸借を活用することが検討されています。

通常の建物賃貸借だと大家さんは修繕等して、きれいな建物を借主に貸し、借主は返す時に原状に復して返さないといけないのが原則です。しかし、空き家の所有者は空き家にお金をかけたくないし、建物を壊すと固定資産税が増えてしまうので、そのまま放置しがちです。

そこで、貸主が原則修繕義務を負わず、借主が自費で修繕や模様替えをする代わりに家賃を低くし、退去時に原状回復義務を負わないとするタイプの賃貸借契約を借主負担DIYとして提案しています。

相続した空き家など、所有者は初期費用をかけずに他人に貸し、安定した収入を得ることができる一方で、利用者(借主)は自分の好みに応じて借家をリフォームし安い賃料で借りられるという結構優れモノの契約です。

検討に値すると思います。

澤健二

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

空き家対策特措法

空き家対策特措法が国会に提出されました。

使える空家の活用を促すとともに、倒壊などの危険のある空き家は「特定空家」に指定し、危険が切迫している場合は必要最小限度の応急措置をとることができるようになります。

また、市町村は必要に応じ、空き家の撤去、修繕、立木の伐採などを所有者等に助言・勧告・命令ができ、従わない場合は空き家の強制撤去することも可能になります。

この法律が成立すると、全国の市町村で空き家対策が進むと思います。

名古屋市は既に空き家対策条例を制定していて、4月から一部施行され、7月の完全施行に向けて「特定空家」の認定基準などを策定中です。

倒壊のおそれ、不審者のねぐらやゴミの投棄、放火のおそれなどなど空き家問題は多様です。
南海トラフ地震の被害が予測されている地域ではなおさらです。

近隣の空き家に困っている方、空き家の管理に困っている方、いつでもご相談ください。

名古屋・岐阜・岡崎の弁護士事務所 旭合同法律事務所

法律相談

夜間電話法律無料相談

専用電話番号

052-231-4366

午後5時~午後8時まで